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物业管理:乘风而上 化茧成蝶

类别:清洁 关键字:物业管理 城市服务 时间:2021-06-21 10:27

  物业管理行业在我国虽然历经逾30年历史,但在近三年才逐步走进资本市场的视野。城镇化推进为物业管理行业打开长期发展空间,竣工周期对行业短期发展构成支撑;行业近年在资本的催化下逐步蜕变,朝着集约化、智能化的方向发展,服务效率迅速提升;同时,积极探索“城市服务”等新的业务形态,进一步扩大服务边界。

  01.  “四保业务”为基石,走出社区,迈向城市公共空间

  在各类业态中,物业管理都以“四保业务”为基石,在此基础上衍生出多种增值服务及专业化服务。“四保业务”即保安、保洁、保绿、保养等传统的劳动密集型物业服务,这部分服务向业主收取物业费作为收入,是物业公司现阶段最主要的收入来源。住宅物业以此为基础,发展出基于在管小区的社区增值服务,以及面向开发商的非业主增值服务。

  其中社区增值服务主要围绕社区公共空间和业主生活:物业公司受小区业主共同委托对公共空间具备管理权限,可对外提供广告位出租、停车位管理等空间运营服务,所得收入理论上由物业公司抽取部分佣金,其余为小区业主共有;物业公司还可为业主提供家装家政、资产管理、教育养老等服务获得收入;非业主增值服务围绕地产开发和销售环节,向开发商提供案场协销、开荒清洁、尾盘代销等服务并收取一定费用。

  非住宅物业则在“四保业务”以外,根据各类细分业态的特定需求衍生出一系列专业化服务,如办公楼的餐饮服务,设施管理服务等;在与政府合作的城市服务模式中,还会涉及政务协助、环境辅助管理等创新业务模式,这类业务一般会在物业费之外按项目单独厘定费用。

  住宅业态仍是现阶段物业管理行业的主战场,非住宅业态在近3年才逐步成为物业公司差异化竞争的布局方向。

  非住宅业态可简单分为三大类:

  1)商办物业:商业中心、写字楼,商办物业市场长期以外资品牌“五大行”为主;国内物管企业在管理精细化和专业化方面,还有待进一步学习;

  2)公共建筑:学校、医院、产业园区、公众场馆等多种业态,各业态物业服务市场化程度不一,发展步调也存在较大差异,学校、医院物业赛道存在个别区域性龙头,有较大的整合空间;

  3)城市(镇)公共空间:城市服务,这类服务模式对物业公司的规模和资源统筹调度能力有一定要求,门槛相对于其它类型的物业服务更高,是近年来头部物业公司重点布局的方向。

  从物业行业管理面积的业态构成来看,虽然近年随着非住宅物业的发展,住宅物业面积占比略有下滑,但仍然超过60%,覆盖面积最大,且约95.5%的物业企业对住宅业态进行了布局,目前住宅物业的竞争更加激烈,服务模式也相对更成熟;布局非住宅板块的物业公司远远少于住宅业态,各细分业态的在管规模与住宅物业相比也有较大差距。

  02.  物业行业迎接资本红利,头部企业迈入增长新阶段

  国内物业行业发展至今约有近30年历史,在近两年开始快速迈入资本市场的视野。业绩方面,头部物业公司营收保持稳步增长,百强物管企业营收总值在2019年突破千亿;同时近几年来大量物业公司加速登陆资本市场,仅2020年就有20家物业公司上市,几乎相当于过去6年上市物业公司的总和,资本加持下,物业管理进入行业整合的新阶段,头部企业增速表现或将优于行业。物业公司的批量上市带动行业进一步向规范化、标准化发展,上市物业公司更有动力加大物业费收缴力度、提升对一线服务人员的管理能力,从而提升其经营效率。

  2021年6月9日,克而瑞重磅发布了「2021物业服务力系列测评成果」,为物业行业树立了服务力风向标。

  来源:克尔瑞物管

  行业本质决定专业价值,物业管理行业的本质就是服务。在政策引领及资本助推等因素作用下,行业转型升级,物业管理服务的内涵和外延都发生了很大的变化。然而,万变之下,行业坚守品质服务的理念并未发生改变,专业服务、高质量服务才是行业发展的初心。如何才能在快速规模化的过程中,持续性、创新性满足市场需求,并提升服务效率和服务品质,这正是服务力关注的重点。

 

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